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馮侖:自由塔里的中國生意
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馮侖:自由塔里的中國生意

  (經濟觀察報 記者 陳文雅) 自3月26日萬通實業簽下中國中心項目后,萬通實業股份有限公司董事長馮侖一直來回奔波于北京和紐約之間,與美方協商項目細節。5月15日上午,馮侖接受了本報記者采訪,此亦為馮侖簽下中國中心項目后首度向媒體披露項目談判的詳細過程。

  中國中心重返“自由塔”

  經濟觀察報:2003年,萬通與紐約“9·11”重建項目“自由塔”談判中途夭折,而2009年萬通終于在“自由塔”進駐,這前后的變化是如何發生的?

  馮侖:2003年,由于我們入駐“自由塔”7號樓的信用證延誤,給了人家口實,這次我們又簽了1號樓。2003年一去就是要進駐自由塔,當時因為7號樓已接近建好,價格都談完了。后來7號樓沒有談成,我們想1號樓也是西爾維斯坦家族的,恐怕1號樓的談判也會比較困難。

  在這個節骨眼上,紐約港務局把1號樓和3號樓的開發權要了回去,給了西爾維斯坦家族一筆補償。我們覺得機會又來了,于是重新和港務局開始談判。這次總結經驗教訓,早早地取得了信用證,提前一周到紐約。談判前還放了一筆現金在紐約,因為當時恰好傳聞美國大銀行要倒閉了,嚇得我們趕緊連夜把錢取出來,再轉給中行。

  美方對開證銀行態度的轉變,很有意思。第一次談判的時候,美國銀行對中國的銀行開出的信用證不信任,要通過匯豐。現在,他們對中行的信用證全都接受了,這次我們就是由中國進出口銀行開的信用證,由中國銀行轉的。中行響應國家政策支持中國企業走出去,因此收費較低,節約了很多成本。美方五年來的態度變化和熱情程度都和中美經濟狀況有著密切的關系。

  第一次談是2003年最不好談的時候,當時和西爾維斯坦家族談,由于市場在漲,政府配合又慢,后來又轉到和港務局談了兩個月,結果金融危機來了,這對雙方都是個機會,都需要成功,于是就順理成章地談成了。

  中國經濟不斷成長,也是雙方往來越來越緊密的原因。沒有中國經濟的成長,我們的這輪談判也是不可想象的。中美戰略利益共同點和經貿發展交流越來越多,越來越頻繁。中外聯系最多的一直是紐約。

  現在,紐約港卸的貨一半是中國貨,每年500多批次代表團前往紐約,赴美航班每天都爆滿。美中戰略利益是高度相關的。我們講要有“全球觀、中國心、專業能力、中國功夫”。

  上一次在7號樓的談判中,紐約州長講,美國成功的歷史就是市中心不斷變化的過程,開始英國在美國建英國中心,后來美國在全世界建美國中心,后來日本人買下了洛克菲勒中心,再后來德國四處建德國中心和歌德學院,然后中國也建孔子學院和中國中心。

  閉上眼睛讓你感覺身在中國

  經濟觀察報:“自由塔”中國中心目前規劃工作是什么程度?

  馮侖:3月26日談判成功到現在兩個月過去了,還有很多問題有待解決。業務架構要梳理,戰略規劃要修訂,大量工作才剛開始。

  經濟觀察報:中國中心的功能主要是什么?

  馮侖:中國中心經營工作分為幾部分。

  一是轉租,就是作為寫字樓的租賃業務。中國在美國納市主板上市公司有200多家,這些公司有必要在紐約設立長期辦事處,中國希望走出去的大國企也有在紐約設辦事處的需求,另外還有各地政府面向海外的推廣機構,如國家旅游局、貿促會等。

  第二部分是和專業運營結構合作做市場,我們配合他們在中國推廣招租。在美國,無論是商務、會議還是活動中心,都有非常專業的運營機構。我們講的叫主流、高端、雙向,是主流商務人群,高端商務人群,雙向商務人群。雙向就是中國通過中國中心走向美國和全球,全球和美國通過中國中心走向中國。

  第三部分是俱樂部,可提供餐飲服務。我們會找管理公司,以委托管理或委托合資的形式合作,但主要以自己經營為主。

  美國人的特點就是開放、創新、多元化,而中國人的特點呢?圓通、外圓內方、中和、內斂。我們要讓中國中心成為一個標志性的榜樣,同時也要創造好的生意機會。我們的設計要很全球化也很中國,現代中國是開放的,不分種族的,我們不一定非得請中國人來設計,但我們一定要做出中國的感覺。

  經濟觀察報:據了解,中方及美方,在政策上都予以“自由塔”惠顧,中國中心是否受惠?

  馮侖:紐約州對我們有每平方米5美金的租金補貼,我們會反映在客戶身上,這是對世貿重建最早的一批合作伙伴的一個優惠政策。其他還在討論。

  經濟觀察報:金融危機,對美國經濟造成了顯著的影響,從商業機會看,中國中心面臨怎樣的境況?

  馮侖:現在受金融危機影響,在建大廈很多停了,而自由塔項目由于是9·11重建項目,沒有受影響,底下10萬平方米建好后全部交給政府。也就是說需求增加,但是供應量沒有增加。2011年,9·11遺址重建基本完成,這里的藝術中心、商業,都是全球最好的,光地下就投了110億,整個投了350億,是世界投資密度最大的項目,這么多錢只投在總面積只有5公頃的地皮上。基礎設施肯定是最好、最現代的,人流也是最大的。我們認為這些因素都足以令我們對項目的前景作出樂觀判斷。目前對后市的看法,美國年底或明年上半年能走出低谷,2011年正好是個好時機。

  萬通學到了什么

  經濟觀察報:從2003年到現在,從公司價值層面上看,這個項目的得失如何?

  馮侖:有一個文化原因也很有趣,當年美國人對中國中心很敏感,包括華僑,都不接受我們在9·11遺址做這樣一個中國中心,他們認為重建的9·11遺址,就應該是美國人的。2003、2004年,我們也受到很多文化、價值觀上的質疑。不過,打個比方,一個口香糖粘了五年,慢慢的大家也都忍受了。

  在這個過程中我們深刻體會到紐約開放的文化。“紐約不是美國,紐約就是紐約”。我們要感謝紐約合作組織,給我們很大的支持。這家機構由紐約最大的一百家企業,每家100萬美元總共1億美金成立的這么一個創投公司,專門扶持創新企業,賺的錢不拿出去,還在那放著。公司管理是由五百強企業的高層CEO做公益,記工分,每個CEO參加多少小時的管理工作。它還幫助紐約市政府招商引資,推動創新,促進紐約和世界的合作。紐約合作組織遵守誠實、信用、專業的宗旨,光調查萬通的信用,調查了兩年,考察我們的資信情況。政府和銀行都要取得支持,去年,我們納稅就8個億。同期也有些中國企業也想做,甚至也找他們談判,后來都沒有成。

  我們說用紐約的方式做生意,用中國的方式吃飯。贏得了對方的尊重。這件事考驗了萬通5年,一個復雜項目的成功,賺錢不是最重要的,我們賺錢可能不如國內企業快,但萬通實業的團隊,會進入到最高水平。萬通怎么縮短與世界頂尖企業的差距?為此,我們的觀念發生了巨大的變化。目前萬通實業的整個收入模型和以前不一樣了,現在叫反周期操作。這個項目現在在整個萬通不算很大的項目。當然,匯率風險是需要控制的。我們覺得這件事的社會效益遠大于直接的經濟效益,好不好再繼續做下去,看我們第一家。好的話可能會在東京之類城市也開設這樣的中國中心。萬通實業現在分為四部分業務,主要包括地產開發,園區開發,基金業務和資產管理業務。是人民幣注冊的北京內資企業中資本規模最大的一家,達到14.3億元人民幣。萬通實業也是非上市公司中股東最多的企業,達1100多個,法人、自然人都有,屬于非公開發行的公眾公司。我們是專業房地產投資公司,經歷幾年調整,業務架構、安全性、增長能力都得到了很大提高。

  關于上市公司

  經濟觀察報:萬通地產(企業專區,旗下樓盤)2008年全年達到了219%的增長率,而一季報的業績降幅較大,你如何看待萬通地產2009年的業績前景?

  馮侖:利潤結算有時間,今年賣的收入比去年好,三季度一結算,利潤就出來了。

  現在整個房地產商都講商業模式,是有問題,最危險的是銷售都增長但現金流在減少,負債在增長,萬通每股現金流為正的前提下,負債不增長。

  另外,我們的業務增長點會有所變化。預計人均GDP達到8000美金的經濟實體中,商用不動產會成為地產業的明星。最典型的是美國,如果他有6萬美金的一個市場,其中5萬美金都是商用不動產市場。市場規模最大的不是住宅,商用的市場規模有住宅的兩倍那么大。美國最大的不動產公司,一定分類,有最大的商用地產公司,有最大的住宅公司。

  萬通地產除住宅主要在環渤海區域內,還會重點發展商業不動產。我們今明兩年商用不動產的收入結構也會逐年增加,爭取用5-10年達到30%-50%。

  今年利潤隨結算時間推移,會逐步展現出來。商用不動產的比例是否增加是我們要考慮的事。

  萬通實業一定是站在未來安排今天,投資公司和開發公司不一樣,一定是超越分析師,超越財經媒體對我們的期待,前年和去年圈地運動時,財經媒體把拿地多的公司稱為“地王”,但是金融危機以后,又說圈地多的公司傻。

  我們做很多事都是超前,超前成本能負擔就行了,實業還會有很多的新業務,財務資源要能夠支持。美國之所以搞登月,是因為這個費用對美國來說就是小意思,就搞了試試。探索都是要花成本的,我們和TCL在無錫合作搞工業園,收購返租,做到一定規模后也可以Reits上市。
 

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